经济“结构性”分化严重，全国房价低迷，这些领域却突围

抖音推荐 2025年09月17日 00:57 5 admin

文|ho侯神

编辑|ho侯神

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2016年后，供给侧结构性改革最具代表性，股市自此再无全面牛市，上涨多集中于热门主题板块，不少行业下跌，形成“抱团取暖”的结构性牛市。

楼市也告别普涨，全国70城房价下跌城市渐多，直至2021年房地产周期见顶。

整体低迷下的豪宅

对比中日房地产周期，中国2021年楼市见顶，比日本晚30年，2025年走势类似日本1995年。

1995年东京市区房价较1991年跌超50%，而上海2025年房价较2021年跌幅约30%，既小于东京当年跌幅，也低于国内其他城市均值。

上海高端住宅成楼市“特例”，保守预计今年上海3000万以上新房成交金额将破千亿元，头部项目带动明显。

如黄浦区新房均价5年涨近30%，从2020年13.8万/㎡升至2025年17.9万/㎡，壹号院套均7300多万的房源开盘1小时售罄，一年间均价涨16.5%，金陵华庭、海泰北外滩等豪宅均价也均超18万/㎡。

反观东京，1990年泡沫顶峰时豪宅均价400-500万日元/㎡，泡沫破裂后持续下跌，2002年主城区豪宅均价跌至150万日元/㎡，较1991年高点跌60%-70%，且跌幅超普通住宅。如今东京房价虽破历史高点，但剔除通胀后仍未超越。

上海及深圳、杭州等一、二线城市核心区豪宅走俏，有几个核心原因。

中国城镇化进入后期，但大城市化方兴未艾。

再加上大城市教育、医疗等优势突出，且长期户籍管控延缓了人口集聚，目前上海人口占中国城市人口不足3%，远低于东京（30%+）、首尔（25%+）等国际大城市，仍有增长空间。

另外，“资产荒”背景下，存款、利率债收益率下行，富裕阶层债务低，购置豪宅成资产增值选择。

不过，全国房地产整体仍低迷，1-7月新建商品房销售面积、销售额分别降4.0%、6.5%，二季度起一线城市二手房价格环比下降。

我国房地产何时回升未知，但人口下降、老龄化加速、城镇化放缓是既定事实，而上海豪宅强势背后，“稀缺资产荒”与民间投资负增长、住户存款超160万亿元形成反差。

今年全球股市表现亮眼，我国上半年经济增速超预期，A股4月后走强，虽有人担忧A股融资规模超2015年高点，但当前融资余额占流通市值比例2.49%，远低于2015年峰值4.7%，杠杆风险可控。

也有人期待存款“搬家”推全面牛市，但房地产下行期居民、民企杠杆率下降，风险偏好难提升，且企业盈利增速低，不支持大牛市，本质是宽货币、宽信用下的估值上修行情。

科技股成A股亮点，背后是AI时代红利，8月下旬科创50指数较7月底涨30%，PE估值升至190倍，虽市盈率约为纳斯达克4倍多，但行情集中于AI算力、芯片等产业链，电子行业上半年盈利增23%，符合成长逻辑。

2023年5月后半导体销售额增速触底回升，2025年4月全球半导体销售额620.7亿美元，同比增21%，连续21个月正增长，美国头部AI公司云业务、广告收入增长，进一步带动芯片需求。

虽科创板块市盈率偏高，但传统估值体系难反映科技企业价值，2024年科创板平均研发费用率11%，显著高于主板，估值溢价却仅30%，创新价值未充分体现。

且当前科技板块逆势走强，体现市场对新质生产力的长期乐观，呈现“防御性成长”特征。

过去10年中国经济转型显著，2015年底至今，A股新兴产业（电子、计算机等）市值翻3.6倍，占比达30.2%；传统行业（银行、地产等）市值仅增60%，占比降至21.0%。

目前我国处于人工智能等技术革命的过渡阶段，2024年全球创新指数排名第11位，这轮行情已从估值驱动转向高成长预期驱动的结构性牛市。

不过，A股结构性牛市与美股有明显差异，因为A股交易集中于中小市值公司，2024年300亿以下市值公司交易额占比63.4%（美股仅7.1%），但盈利占比仅13.2%，美股则集中于1000亿以上市值公司，交易额占比81.3%。

还有就是A股更重“讲故事”，美股“七巨头”虽受追捧，但今年市盈率约33倍，盈利增速20%左右，而A股中报整体盈利仅增2.5%，剔除新股后平均净利润增速为负。

当前国内AI企业发展路径难测，有人担忧重现2000年互联网泡沫，但历史证明泡沫未阻碍互联网商业模式成熟。

如今中国经济虽面临房地产、供需失衡压力，收入分化问题也需关注，但经济转型趋势明确，未来总会在发展中破解症结。

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