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2025-06-18 2
楼市双轨制，终于要落地了！
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2025年06月01日 13:56 3
admin
一线城市的房地产，终于有了最新消息。
前两天，深圳市住建局在官网公示了两份重要的文件：
《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿） 》、《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿） 》。
这两个文件一出，就意味着 一线城市的“配售型保障房”终于要进入市场！
可能很多人还不清楚，到底什么是配售型保障房？
下面我给大家解释一下。
根据国家的要求以及上述文件，未来的保障性住房有三种：
1、公共租赁住房，面向符合条件的住房和收入困难的家庭
2、保障性租赁住房，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体
3、配售型保障性住房，面向符合条件有住房需求的居民。
所以所谓的配售型保障性住房，就是ZF面向市民正常出售的保障房。
那深圳接下来的配售型住房和之前的安居房以及人才房有什么区别？
从最新的文件来看，有一句话特别值得注意：
配售型保障性住房实施封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房
大家要知道，各地早期创设的保障房类型中，安居房、人才房在出售并封闭若干年后，可以在补差价后获得100%产权，变身为商品房，自由上市交易。
因此，改制之后的配售型保障性住房，和之前的安居房、人才房最大的差别就是：
这些房子未来将依旧实施封闭式管理，禁止变更为商品房，房子没有流动性。
未来在深圳，将不会再出现变更为商品房的保障房，商品房就是商品房、保障房就是保障房，两类房子彻底隔绝。
这就是所谓的 “市场的归市场，保障的归保障”。
过去我们一直在说我们要学习新加坡、要学习香港，要搞双轨制。
而深圳这两个文件落地之后，就 意味着我们的楼市，终于开始进入双轨制的时代了。
目前，楼市正处在很关键的磨底期。
那在双轨制搭建起来之后，对接下来楼市和房价的走向会有什么影响？
关于楼市，我先说说我的几点想法。
首先，我认为双轨制已经改变了当下楼市的逻辑。
因为双轨制是G家对“住房属性”的再一次界定——
房子首先是“住”的工具，其次才是投资品。
所以，双轨制首先会影响到很多存量住房的金融属性。
过去20年，房地产是一场典型的金融游戏——高杠杆、快周转、资产升值是信仰。
商品房不只是房子，更是储蓄品、投资工具、金融产品。
而双轨制的底层逻辑，其实就是让一部分房子“去金融化”。
这个过程中，大部分房子的货币属性将被逐步剥离。
其次，保障房封闭流转，肯定会影响商品房的需求。
以往买房靠刚需托底，现在刚需转向保障房，商品房的购房者将会越来越集中在改善型、投资型人群。
这意味着 ，过去支撑一部分商品房市场的刚需需求会被分流。
在这个背景下，接下来的商品房项目，面向刚需的中低价位产品可 能 会更难卖，而高端改善型住宅反而成为稀缺品。
这会倒逼房企转向“高品质、高溢价”的项目，现在你到一线城市包括一些二线城市去看新房项目，就会发现此刻新房的品质，比起几年前好上太多。
第三点，就是我过去一直在说的一点——
楼市分化加剧，城市与城市、房子与房子将彻底两极分化
核心城市的核心地段 ，因供应受限、配套完备，仍具稀缺价值，是改善型需求争夺的主战场，具有比较强的抗跌性；
边缘城市和人口流失地区，商品房将失去流动性，价格持续阴跌，“卖不出去”成为常态。
归根结底，以后如果要买商品房，无论是考虑资产保值还是考虑居住，都要尽可能选择那些抗跌性强的城市。
至于房价，我认为双轨制对房价的影响不大。
因为现在真正能决定房价走向的因素，其实是宏观环境。
在国际环境不稳定加上货币通S的影响下，别说房子，绝大多数的资产都在面临一个问题：
流动性紧张
解决流动性问题，才能彻底改变资产价格的走向。
在没有改变流动性的情况下，其他的措施都只是隔靴搔痒。
短期内涨不上去是一方面，但是你说要继续下调，也有些难度，
毕竟整体的成交量和需求还是存在的，继续下跌的空间很小了，
所以此刻 房价正处于上下空间都不大、价格相对稳定的磨底期。
当然，对于我们手里有钱想要投资获取收益的朋友来说，现在只要记住一点就行：
市场流动性紧张的时候，所有资产的价格波动都会变大，那些收益率高的资产会极其不稳定。
这个时候，资金配置的思路就要从争取高收益变成保本稳定增值，简单理解 就是要把资金配置的思路从进攻转变成防守。
这个时候守住财富，才能在通S期结束之后更好的进攻。
那么现在应该如何做好防守呢？
谨记两点就行：
第一， 放弃“猛涨思维”和“追涨思维”；
第二，持有能够保证现金流的资产
此刻，如果你能找到一个资产既能够保证现金流属性，同时又能维持相对稳定的收益，你就已经战胜90%的投资者了。
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